ЦЕЛЬ ОПРАВДЫВАЕТ СЛОЖНОСТИ

Лизинг офисных помещений все активнее конкурирует с арендой
Чем быстрее растут ставки на аренду недвижимости, тем менее популярной становится такое в общем-то бесперспективное вложение средств. И тем больше предпринимателей стремятся приобрести недвижимость в собственность, для чего обычно прибегают либо к банковскому кредиту, либо к финансовому лизингу. Последний сегодня широко рекламируется как "простой способ решения сложных проблем приобретения недвижимости". На практике, однако, с офисными помещениями совершаются лишь единичные лизинговые сделки. О том, что мешает развитию этого, безусловно, перспективного сегмента рынка, рассказывает ведущий специалист отдела по работе с клиентами ЗАО "Мобильный лизинг" Юлия СМОЛКО.
При лизинге объектов недвижимости возникает три группы проблем. Первая связана с оформлением сделки, вторая - с ее финансированием, третья имеет преимущественно психологический характер.

Проблемы будущих расходов
Лизинг недвижимости существенно отличается от лизинга движимого имущества, и в первую очередь сроком действия договора. Согласно Инструкции о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов (утв. постановлением Минэкономики, Минфина, Минстата, Минстройархитектуры РБ от 23.11.2001 г. № 187/110/96/18), по зданиям амортизация начисляется "исходя из срока полезного использования, установленного в диапазоне от нормативного срока службы, уменьшенного на срок фактической эксплуатации, до 1/5 указанной величины, но не менее трех лет". Нормативный срок службы определяется по Временному республиканскому классификатору амортизируемых основных средств и нормативных сроков их службы (утв. постановлением Минэкономики РБ от 21.11.2001 г. № 186).
Рассмотрим пример с офисным помещением, расположенным в многоэтажном здании, соответствующим, согласно Временному республиканскому классификатору, шифру 10001 (нормативный срок службы - 100 лет) и уже бывшим в эксплуатации 10 лет. Поскольку основным источником погашения контрактной стоимости объекта лизинга являются амортизационные отчисления, то минимальный срок лизинга в нашем случае составит: (100 - 10 лет) / 5 = 18 лет (при погашении 99% стоимости здания) либо (100 - 10 лет) / 5 х 75% = 13,5 года (при погашении 75% стоимости здания).
В свою очередь, договор лизинга, как правило, заключается на срок до 5 лет с оговоркой, что лизингополучатель осуществляет начисление амортизации согласно действующему законодательству. Это значит, что он за срок действия пятилетнего договора лизинга имеет возможность отнести на себестоимость лишь 5/18 контрактной стоимости объекта лизинга и доход лизингодателя, а платежи, приходящиеся еще на 13 "внедоговорных" лет (если брать первый, наиболее популярный вариант сделки), придется погашать из прибыли предприятия.
Не думаю, что после закрытия договора лизинга предприятие сможет держать лизинговые обязательства в качестве расходов будущих периодов, поскольку, согласно постановлению Министерства финансов РБ от 30.05.2003 г. № 89, "расходы будущих периодов по предварительно оплаченным суммам арендной платы и так далее списываются ежемесячно на затраты производства или расходы на реализацию равномерными долями в течение срока, к которому относятся те или иные расходы", а именно - срока договора лизинга. Таким образом, прежде чем заключать договор лизинга офисных помещений, лизингополучателю стоит взвесить все "за" и "против", просчитать экономическую выгоду от использования всех возможных вариантов финансирования приобретения недвижимости, после чего принимать решение.
Гораздо проще в этом плане обстоит дело с лизингом недвижимости, срок полезного использования которой составляет 15-25 лет. Лизинговые платежи по таким объектам в полном объеме (согласно графику) относятся лизингополучателем на себестоимость продукции (работ, услуг).
Без собственных ресурсов - никак
Гораздо больше сложностей вызывает финансирование лизинговой сделки с недвижимостью. Для получения банковского кредита лизинговая компания должна предоставить залог, в качестве которого используется приобретаемая недвижимость. Но для этого она должна быть собственностью компании, то есть выкуплена, например, у застройщика. За счет каких же средств ее выкупить, если кредит еще не получен? Эту проблему лизинговая компания может решить путем предоставления другого имущественного залога, договоров поручительства, банковских гарантий и др. финансирующему банку. Все это, как правило, потребуется у клиента на срок оформления сделки купли-продажи. Другой способ, если у лизинговой компании есть такая возможность, на месяц-полтора, пока идут оформление сделки купли-продажи и получение кредита, ввести в работу собственные финансовые ресурсы.
Поэтому клиентам лизинговых компаний можно дать совет: прежде чем заключать договор, постарайтесь выяснить возможности будущего партнера. И второе. Никто ведь не запрещает субъекту хозяйствования работать одновременно с несколькими лизинговыми компаниями, чтобы "момент истины" настал не слишком поздно и на оптимальных условиях. Такая поливариантность сотрудничества тем более оправданна, потому что у каждого банка свои требования к обеспечению кредита, соответственно, отнюдь не редки случаи, когда один банк в кредите субъекту хозяйствования (или лизинговой компании) отказывает, а другой при абсолютно тех же условиях сделки дает на нее согласие.

Пугающая отсрочка
Психологическая сложность лизинговой сделки с недвижимостью заключается в ее длительности. Пусть даже договор заключается на 5 лет - мало ли какие изменения произойдут за это время в стране и в бизнесе. А ведь лизингополучатель, даже выплатив основную часть стоимости объекта недвижимости, все равно не становится его собственником. Естественно, при таких обстоятельствах могут возникнуть тревожные мысли. Вдруг с лизинговой компанией что-нибудь случится? Например, налоговые органы предъявят ей штраф, в уплату которого уйдет все имущество, включая переданное в лизинг (оно ведь остается собственностью компании).
Напомню, что, согласно действующему законодательству, по долгам лизинговой компании на переданное в лизинг имущество взыскание не может быть обращено (п. 18 Положения о лизинге на территории РБ): "Банкротство лизингодателя и удовлетворение взысканий третьих лиц по обязательствам лизингодателя не может быть основанием изъятия объекта лизинга у лизингополучателя, если им не были нарушены условия договора лизинга"...

Выход есть всегда
Нам часто задают вопрос, можно ли осуществить по лизинговой схеме строительство объекта недвижимости. Как я уже отмечала, в лизинг передается полностью готовый объект, на который лизинговая компания имеет зарегистрированное право собственности. Строить лизинговая компания может только за свои или заемные средства.
Повторюсь, что в каждом отдельном случае потребуется произвести расчеты эффективности всех возможных вариантов приобретения недвижимости и выбрать оптимальный.
Как бы то ни было, спрос на офисные помещения и прочую недвижимость, которые со временем можно приобрести в собственность, сегодня столь велик, что рынок в ответ активно наращивает объем соответствующих предложений, в том числе и вариантов лизинга.