ОСОБЕННОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЛИЗИНГОВЫХ ТЕХНОЛОГИЙ В СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Юлия СМОЛКО, Дмитрий ГОНЧАР, ЗАО "Мобильный лизинг"

Грамотное использование менеджерами белорусских компаний все более широкого спектра финансовых инструментов для решения различных внутрикорпоративных задач уже не является откровением для действующих финансовых посредников. Применение лизинговых технологий становиться такой же обыденной практикой, как и механизм банковского кредитования. Однако увлечение финансовых менеджеров предприятий преимуществами лизинга не всегда согласуется с нормативными ограничениями его использования для отдельных видов объектов: в частности недвижимости.


Недвижимость как объект лизинга
Необходимо сразу отметить, что лизинг недвижимости не является очень распространенным явлением ни за рубежом, ни в Беларуси. Подавляющая часть лизинговых операций на западных инвестиционных рынках - это сделки с движимым имуществом. Но сам по себе интерес к обозначенному объекту инвестирования, развивает и финансовые технологии и, соответственно, тенденции статистических показателей, характеризующих рыночную долю сделок лизинга с недвижимым имуществом.

Интерес предпринимательского сектора к лизингу обеспечивается не только специфическим механизмом финансирования, но и системой налоговых льгот, сопровождающих этот инвестиционный инструмент. Национальное законодательство любого государства достаточно осторожно относиться к возможностям манипулирования налоговыми преимуществами. Белорусское законодательство не является исключением из этого общего правила. В этой связи следует более внимательно оценить нормативную направленность налогового стимулирования в лизинговых сделках. А вектор правового регулирования направлен на использование в сделках лизинга капитальных вложений производственного (технологического) назначения. Именно поэтому нормативными актами вводятся жесткие ограничения в условия лизинга объектов основных средств, относящихся к категории "потребительских" (например, автомобили служебного пользования, мебель и т.п.).

В отношении недвижимости белорусское законодательство не вводит конкретных запретов на использование отдельных ее видов в качестве объекта лизинга. Манипулирование процессом ускоренной амортизации дорогостоящих объектов в данном случае ограничивается дополнительными требованиями к нормативным срокам полезного использования отдельных видов недвижимого имущества. А эти нормативы, в свою очередь, и определяют принадлежность недвижимости к категории производственного либо более широкого назначения.


Каждому "ускорению" свой "срок"
Наиболее существенной проблемой при заключении лизингового сделки, где в качестве объекта лизинга выступает недвижимое имущество, на взгляд авторов является расчетный срок сделки.

Для справки. Наиболее характерные сроки соглашения о лизинге недвижимости на развитых инвестиционных рынках составляют 10-20 лет.

Самым распространенным случаем в действующей практике является следующий: менеджер предприятия предлагает приобрести лизинговой компании объект недвижимости (чаще офисной), с возмещением стоимости объекта лизинга и процентов лизингодателя в течение одного года. Подобное предложение основано на знакомстве потенциального лизингополучателя с рамочными нормативными актами регулирования лизинговой деятельности, в которых срок договора лизинга должен составлять не менее одного года.

Однако в структурировании и реализации сделки с недвижимостью требуется использование дополнительного спектра нормативной информации.

Так, согласно Инструкции о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденной Постановлением Минэкономики, Минфина, Минстата, Минстройархитектуры РБ от 23.11.2001 г. № 187/110/96/18, по зданиям амортизация начисляется "исходя из срока полезного использования, установленного в диапазоне от нормативного срока службы, уменьшенного на срок фактической эксплуатации, до 1/5 указанной величины, но не менее трех лет". Нормативный срок службы определяется по Временному республиканскому классификатору амортизируемых основных средств и нормативных сроков их службы, утвержденному Постановлением Минэкономики РБ от 21.11.2001 г. № 186.


Пример
В лизинг передается офисное помещение, расположеное в многоэтажном здании, соответствующее согласно Временному республиканскому классификатору шифру 10001 (нормативный срок службы - 100 лет), которое находилось в эксплуатации уже 10 лет.

Поскольку основным источником погашения контрактной стоимости объекта лизинга являются амортизационные отчисления, то минимальный срок лизинга в нашем случае составит: (100 - 10 лет) / 5 = 18 лет (при погашении 99% стоимости здания) либо (100 - 10 лет) / 5 х 75% = 13,5 года (при погашении 75% стоимости здания).

К чему приводят подобные оценки срочности лизинговой сделки? Как минимум, к легкой растерянности корпоративного менеджера. Подобных горизонтов планирования в нынешних экономических условиях не существует в бизнес-планах ни одного белорусского предприятия. Пользоваться недвижимостью неплохо, но не иметь возможности распоряжаться ей в полной мере в течение такого срока - такое пока трудно себе даже представить.

В условиях нашей "стабильности" отдельные сектора бизнеса в течение полугода переворачиваются с ног на голову. Вероятность оценки даже ограниченного количества системных рисков в условиях белорусской действительности предсказать в принципе невозможно, не говоря уже о возможных локальных проблемах у сторон сделки. Существующие страхи, это в большинстве случаев психологическая проблема (точнее проблема зрелости внутренней бизнес-среды), аннулируют все первоначальные мотивы заключения лизинговой сделки. Отдельные лизингодатели, дабы не упускать выгодных сделок, идут на искусственное снижение срока лизинга недвижимости (иногда даже менее трех лет). При этом в договор лизинга вносится оговорка о том, что амортизация на объект лизинга начисляется в соответствии с действующим законодательством. То есть, реально лишь некоторая часть лизинговых платежей может относиться на затраты, а большую часть придется погашать из прибыли предприятия. Методика раздельного учета лизинговых платежей в бухгалтерском и налоговом учете клиента-лизингополучателя не определена в действующем законодательстве и может вызвать серьезные претензии со стороны контролирующих органов. Более того, сам платеж, лишь частично относимый на себестоимость, теряет статус лизингового (п.9. Положения о лизинге на территории Республики Беларусь, Пост. СМ РБ №1769 от 31.12.1997.)), а соответственно и сама сделка может быть признана псевдолизинговой. Оценивать корректность и риски подобных операций предлагается самим сторонам, вступающим в договорные отношения.


Дополнительные особенности сделок с недвижимостью
Наиболее реальной возможностью заключения договора лизинга недвижимости с приемлемой срочностью (3-5 лет) для сторон сделки является подбор объектов преимущественно производственного назначения (с определенным шифром по классификатору) и далеко не "первой свежести". Но с подобными объектами возникает ряд дополнительных сложностей.

Во-первых, это оценка рыночной стоимости объекта для привлечения адекватного объема финансовых ресурсов. У действующих специализированных оценщиков недвижимости (при фактическом отсутствии рынка производственной недвижимости) стоимость объекта может различаться в разы. Подобные факты могут либо приостановить процедуру финансирования со стороны кредитора, либо потребовать дополнительных затрат, связанных с оценкой или страхованием.

Не мало хлопот может доставить и сам процесс поиска финансовых ресурсов лизинговой компанией с приемлемыми для клиента инвестиционными характеристиками (срочность, объем, цена) и финансовым структурированием лизинговой сделки. Согласно нормативным правилам имущество для лизинговой сделки должно быть приобретено на основании договора купли-продажи, что исключает возможность заключения договора мены или, что более важно для лизинга недвижимого имущества, осуществления лизинговой компанией самостоятельного строительства, в том числе инвестирования денежных средств в строительство новых объектов.

Не стоит забывать и еще об одной трудоемкой процедуре - государственной регистрации обременений на недвижимое имущество, используемого в лизинговой операции. Это также и временные, и денежные затраты. Даже "простая" сделка купли-продажи объекта недвижимости требует серьезного юридического и технологического обеспечения. Клиентам лизинговых компаний можно дать совет: прежде чем заключать договор лизинга недвижимости, постарайтесь получить исчерпывающую информацию о планируемой сделке. В каждом отдельном случае потребуется произвести расчеты эффективности всех возможных способов приобретения недвижимости, и выбрать оптимальный, просчитать экономическую выгоду от использования альтернативных вариантов финансирования, оценить доступность налоговых преимуществ и финансовые возможности будущего партнера. При недостаточном опыте операторов рынка лизинговых услуг в проведении сделок с недвижимостью не лишним будет воспользоваться консультациями и экспертными оценками нескольких лизинговых компаний. Представляя все структурные элементы сделки, сформировав понятные для себя мотивы, клиент сможет принять осознанное решение для заключения договора лизинга недвижимого имущества.